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28 de Enero de 2008 | Josu Mezo

Al fin, precios

Para terminar este recorrido por los índices de vivienda, llegamos por fin al único de los más conocidos que está basado en verdaderos precios de compraventa. Es el índice construido por la red inmobiliaria de Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, utilizando los datos de las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano realizadas por las agencias inmobiliarias de la propia red, así como las operaciones de financiación realizadas por la empresa Kiron, del mismo grupo.

Lleva publicándose desde el año 2005 y es semestral, recogiendo los precios por metro cuadrado, tanto de salida como finales, de las viviendas, el tiempo medio que tardan en venderse, los importes medios de las hipotecas, y ciertas características de los compradores (edad, estudios, ingresos, nacionalidad...), entre otras cosas. Uno de sus aspectos más interesantes y distintivos de los otros índices es que analiza el impacto sobre el precio por metro de algunas de las características de las viviendas (altura, antigüedad, presencia de ascensor, superficie) y basándose en ese impacto calcula, además de un índice de precios bruto, otro índice ajustado, que compensa por las variaciones que se van produciendo en las características de los pisos vendidos.

Este índice tiene sin embargo un problema muy serio debido a su falta de representatividad. Las ventas gestionadas por la red de agencias de Tecnocasa no tiene por qué ser representativa del conjunto de las ventas de segunda mano en España. Es más, casi con seguridad no lo es, lógicamente, ya que las empresas tienden a especializarse en determinados segmentos de mercado. El propio informe nos da algunas pistas sobre la especialización de Tecnocasa y Kiron: en el segundo semestre de 2006, por ejemplo, los extranjeros representan el 36% de los compradores que formalizan hipotecas, mientras que en el informe de los registradores del año 2006 (sobre una muestra de un cuarto de las ventas, aproximadamente), los compradores extranjeros que formalizaban hipotecas no llegaban al 10%. La distribución por países de los extranjeros muestra además una alta presencia entre los compradores de Tecnocasa de inmigrantes extracomunitarios, en comparación con los datos de los registradores. Esto apunta a la especialización de Tecnocasa en mercados medio-bajos, y más bien en zonas periféricas que centrales de las ciudades.

Por otra parte, el informe de Tecnocasa reconoce también su especialización geográfica, ofreciendo datos sólo de aquellas poblaciones y provincias en los que realiza un número suficiente de ventas como para poder realizar una estadística. Sin embargo, no se da ninguna información sobre el número real de viviendas incluidas en los estudios, ni sobre posibles cambios en su composición, por ejemplo, por zonas, a medida que las franquicias de Tecnocasa se abren o cierran en diferentes barrios o municipios, lo que podría alterar sustancialmente la composición interna de cada muestra local. Tampoco se explica cómo se pondera cada uno de los municipios y provincias en los datos nacionales, que empezaron a ofrecerse a partir de 2006. En definitiva, dada la información facilitada (o su ausencia), hay que tomar con muchas cautelas estos informes. Pero aún así podemos echar un vistazo a la evolución de los precios que se apunta en ellos, que se ve en el gráfico siguiente.

He seleccionado las tres principales ciudades, de las que se tienen datos desde el primer informe, y el índice "total", del que sólo se han ofrecido datos en los dos últimos semestres publicados. Como se ve, la disparidad entre las ciudades es muy grande, con los precios de Valencia creciendo a un ritmo interanual superior al 30% hasta el primer semestre de 2006, mientras que Madrid lo hacía por entonces a menos del 15%, y Barcelona por encima del 20%, subiendo desde algo más del 10% un año antes. Sin embargo, en los dos últimos informes, las subidas se habrían moderado en todos los mercados, y convergido, en el último semestre publicado, en valores muy similares, en el entorno del 4-7%. Es decir, que a pesar de los problemas de representatividad, y la diferente fuente de datos, obtenemos unos resultados que son en gran medida similares a los que vimos con los otros índices. En mi última entrada sobre este tema intentaré unir todas las series de datos estudiadas para ver si podemos llegar a alguna conclusión sobre cuál es el índice más útil.