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22 de Enero de 2008 | ADN.es

Precios de la vivienda: las hipotecas

Hay índices basados en anuncios, índices basados en tasaciones. ¿No hay ningún índice que se base en precios realmente pagados por verdaderos compradores? Pues sí los hay, pero son incompletos y muy recientes, así que quizá no nos sirvan de mucho.

En el año 2004 el Colegio de Registradores comenzó a publicar una estadística completísima de las compraventas de viviendas en España (vayan a la Sección de Estadística Registral Inmobiliaria). Supongo que el comienzo tan reciente debe de tener relación con que sólo entonces el nivel de informatización y conexión de las bases de datos les permitió coleccionar la información sin un coste excesivo. Como ellos mismos argumentan, sus datos no tienen parangón, ya que no se basan en una muestra, sino en el universo completo de todas las compraventas (y constituciones de hipoteca) que se realizan en España (cuando se formalizan y registran, claro, no cuando se hacen los contratos privados).

Y en efecto, en los primeros informes trimestrales, y luego anual, del año 2004, se ofrecía una riquísima cantidad de datos. Por supuesto el número total de viviendas vendidas, nuevas (libres y protegidas) y usadas; los precios medios por metro cuadrado, por comunidades, provincias y ciudades principales, también para nueva y usada; precios medios de garajes, trasteros y locales comerciales; distribución de las viviendas por tamaños; distribución de los préstamos hipotecarios por tipo de entidades; por duración de los préstamos; tipos de interés medios e importes medios de las hipotecas, entre otros datos.

Sin embargo, sin mediar explicación (o yo no la he encontrado), a partir de mediados del año 2006 se eliminaron de los informes los precios medios de las viviendas (y demás inmuebles) y se dejaron sólo los datos de la hipoteca media (por vivienda y por metro cuadrado), que son los que con cierta regularidad se publican en los medios de comunicación. Así que la "serie" de precios reales de compraventa se limita a dos años, y la única que se sigue publicando, y de la que tenemos ya casi cuatro años es la de las hipotecas constituidas.

Tal vez los registradores han decidido que el único dato bueno, bueno, del que se fían, es el del importe del préstamo (ni el banco ni el comprador aceptarían inscribir una cifra falsa, lógicamente), mientras que las cifras sobre los precios de compraventa saben que tienen muchos "errores". Si las hipotecas fueran una proporción constante (como media) del precio de los pisos, la variación de las hipotecas sería una buena medida de la variación del precio de los pisos. Pero no sabemos si la proporción que representa la hipoteca sobre el precio real va cambiando, o no, y en qué dirección, así que no podemos estar seguros de que la subida media de la hipoteca refleje la subida media de los pisos.

En todo caso, tomando los datos de sus informes trimestrales obtengo una evolución como la que se ve en el gráfico siguiente (porcentajes calculados por mí sobre cifras publicadas cada trimestre; sin embargo los porcentaje que ellos publican, ocasionalmente, no coinciden siempre con los así obtenidos).

Llama la atención que en esta gráfica, a salvo de lo que publiquen para el último trimestre de 2007, no se ve por ninguna parte el frenazo en el aumento de precios que supuestamente habría sucedido durante el año 2007, y que vimos en las gráficas anteriores. Incluso parecería que los precios repuntan. Pero hay que señalar que las hipotecas constituidas en cada trimestre reflejan, en el caso de ventas de casas nuevas (aproximadamente el 40% de las ventas anuales), precios pactados mucho antes (a veces hasta uno o dos años). Desgraciadamente, la estadística de los registradores no da los datos medios por tipo de vivienda, así que no podemos ver si la evolución de unas y otras es diferente.

En conjunto, el gran proyecto estadístico de los registradores resulta un poco decepcionante, ya que nos escamotean algunos datos esenciales, como el precio de la venta, y se empeñan en darnos otros mucho menos interesantes (como la hipoteca media por tipo de entidad que presta el dinero), a veces con desagregación provincial. Con estos mimbres no es posible que se convierta, como ellos pretenden, en la estadística española de referencia sobre el mercado inmobiliario.